Jak i ty můžeš vlastnit nemovitost a mít pasivní příjem

Mikronemovitost a garáž

Když se řekne pasivní příjem, nejčastěji se mi vybaví nákup nemovitosti k pronájmu. To sice zní hezky, ale pro začínajícího investora je to trochu velký oříšek. Kor v dnešní době, kdy ceny bytů jsou v některých městech astronomické. V tomto článku ti ale prozradím jeden ověřený způsob, jak si můžeš koupit nemovitost jako investici i přesto, že nemáš miliony a v bance ti hypotéku nedají.

Jak je to možné? Stačí se koukat po něčem jiném, než jsou drahé byty, domy a pozemky. Co mám na mysli? Říkejme tomu mikronemovitosti.

Už název napovídá, že to budou drobné nemovitosti. Žádné předražené byty v Praze či Hradci Králové. Díky tomu nepotřebuješ mít na účtu miliony. Stačí, aby ti skončilo stavební spoření a jednu takovou mikronemovitost si budeš moct pořídit i ty. Ceny se totiž pohybují od 100 – 250 000 Kč a pronajmeš ji klidně za 1 500 Kč/ měsíčně.

O čem to mluvím? O garáži.

Jak jsme si koupili první garáž

Podělím se s tebou o náš příběh. Po 6 letech manželovi skončilo stavební spoření. A protože po této vázací době se peníze můžou vybrat a použít na cokoliv, řešili jsme, kam je dáme. Buď za ně pojedeme na dovolenou nebo si koupíme nové auto anebo je investujeme. Asi je jasné, co jsme si vybrali :). V té době mi kamarádka doporučila blog nelzu.cz, který mne i manžela přesvědčil, že koupit si garáž na investici je dobrá volba.

Problém ale nastal hned na začátku. A to takový, že žádné garáže k prodeji nebyly. Kde nic, tu nic. Po volných garážích v Hradci Králové ani památka. Žádný pronájem, žádný prodej. Což vlastně dokazovalo, že je to nedostatkové zboží, o které je zájem. Výhoda pro nás, že?

Za nějaký čas jsme se dozvěděli, že kamarád prodává babičce garáž. Domluvili si schůzku a šli se podívat. A jak to tak většinou v garážích bývá, byla plná bordelu, hnusná a skrz střechu teklo.

Mikronemovitosti

No žádná hezká práce, to ti teda řeknu. A tady je hned první chyba, kterou jsme udělali. Místo, abychom šli s cenou o 20 000 Kč dolů, že ty krámy odvezeme do sběrného dvora, vyčistíme a opravíme střechu, raději jsme si připlatili, aby to udělal kamarád za nás. Jo, chybami se člověk učí. Ale druhá chyba, byla ještě horší. Mohla nás totiž připravit o celou kupní cenu nemovitosti…

Jakou chybu jsme udělali?

Podepsali jsme kupní smlouvy, předali si peníze a podali návrh na katastr. Vše proběhlo dobře. Dokud nám z katastru nenapsali, že je smlouva špatná a přepis nemůžou podle ní udělat. V ten moment mohl prodávající přestat komunikovat a my bychom neměli ani peníze, ani garáž. Ale díky tomu, že byl prodávající náš známý, tak se to nestalo.

Na co si dát pozor v kupní smlouvě na nemovitost?

Je potřeba vědět, že se rozlišuje nemovitost jako garáž a nemovitost jako pozemek. A tyto dvě věci mít ve smlouvě ošetřené. My totiž měli napsané, že se prodává garáž na stavebním pozemku č. … Což znamená, že garáž by patřila nám, ale stavební pozemek by teoreticky zůstal původnímu majiteli. To jsme samozřejmě nechtěli a hlavně už to v dnešní době ani nejde. Správně má v kupní smlouvě být, že se prodává stavební pozemek č. …, jehož součástí je i garáž. Slovíčkaření? No, jak se to vezme. Každopádně jsme rádi, že na podruhé přepis už prošel a chybami jsme se poučili.

A jaký nám vychází zisk z investice do mikronemovitosti?

V tuto chvíli nám zisk z nájmu vychází v hrubým na cca 7,4 %. Protože se náš nájem nachází na spodní hranici, chceme ho zvednout o 200 Kč. Rázem bude zisk na 9 %. Pokud bychom ho zvedli o 350 Kč, roční zisk bude 10 %. A to je už je hezké číslo, vzhledem k nízkému riziku investice. 🙂

Protože ceny nemovitostí stále rostou, očekáváme, že poroste cena i naší garáže. Až se rozhodneme ji prodat, náš výnos z vložené částky bude ještě větší.

A co děláme s pasivním příjmem, který máme z pronájmu?

Peníze, které máme z pronájmu a jiným investičních aktivit nepoužíváme na běžný provoz. Necháváme si je posílat na spořící účet u Airbank, kde je máme zaparkované v obálkách. (Pokud na spořícím účtu ještě nemáš pořádek, rychle to naprav). Jakmile objevíme nějakou dobrou investiční příležitost, peníze zase posíláme vydělávat někam jinam. 🙂

Na závěr se tě chci zeptat, jak jsi na tom s investováním do nemovitosti ty? Slyšel jsi někdy o mikronemovitosti? Co si o tomhle způsobu investování myslíš? Poděl se o svůj názor v komentáři. Ráda si ho přečtu a budeš tak moct inspirovat i ostatní.

6 komentáře “Jak i ty můžeš vlastnit nemovitost a mít pasivní příjem

  1. Ahoj,
    s přítelkyní šetříme na dům a já hledám možnosti, jak celý ten proces urychlit, protože oba bydlíme u rodičů a už bychom rádi do vlastního. Nějaké peníze našetřené mám, ale (přesně jak píšeš) ceny bytů, které by se daly pronajímat, jsou přemrštěné, takže pokukuji po garáži. Nicméně, nemám s investováním žádné zkušenosti, takže si říkám, jestli je garáž dobrý začátek. Jinak, chtěl bych se zeptat, jaké bývají s pronájmem garáže spjaté provozní náklady? Vyplatí se garáž pojistit, vyžadovat po nájemníkovi kauci atd.? Také by mě zajímalo, jak je to s vývojem cen, protože ve větších městech vídám inzeráty kolem 300 000, což mi přijde celkem dost.
    Budu rád za odpovědi. 🙂

    1. Ahoj Matěji,
      super, že hledáš možnosti, jak se připravit na koupě svého bytu/domu. V dnešní době je dobrý na to myslet dopředu 🙂
      Z mé zkušenosti koupit si na začátek garáž je dobrá volba. Hlavně z toho důvodu, že si pronajímání člověk “osahá” a zjistí, jestli by se dále tou cestou chtěl vydávat, nebo ne. Ono to totiž není jen tak. S nájemníky je občas problém… A když tě to přestane bavit, nebo budeš vědět cca 3 měsíce dopředu, že budeš potřebovat peníze – vždycky jí můžeš zase prodat.

      Kauci i pojištění máme. Byt ve kterém bydlíme máme pojištěny u Kooperativy a oni nabízí připojistit i garáž, vyjde to na pár korun a kdyby náhodu, tak to máme kryté.
      Jinak největší náklady jsou na začátku.
      1. Koupit garáž
      2. Zaplatit 1.000 Kč na katastru za převod garáže.
      3. Zaplatit na finančáku 4% daň z koupě nemovitosti.
      4. Platit každý rok daň z nemovitosti.

      No a k té ceně? Musíš hledat a hledat. My s manželem bydlíme taky ve velkém městě a podařilo se nám koupit garaz pod 160.000 Kč. Dej si na nějaké realitní portály hlídacího psa a čekej :). Nám se osvědčila služba bezrealitky.cz

      Jo a pokud začneš pronajímat cokoliv, nejdůležitější je si nechat udělat nebo aspoň zkontrolovat smlouvu právníkem.

      Držím palce a ať se ti daří! Pokud chceš vědět, až vyjde na blogu nový článek, přihlaš se k odběru newsletteru. 🙂

      Monika

  2. Ahoj Moniko.
    Garáže jsou dobré. Bydlím v okresním městě kde je cca 1500 garáží na cca 30 000 obyvatel a žádné další řadové garáže se nestaví a město ani neplánuje do budoucna v tomto nějakou iniciativu. Jde tedy o relativně „vzácnou komoditu“.
    Minulý rok jsem koupil 1% garáží v našem městě, tedy 15 kousků. Průměrná kupní cena byla 180 000Kč. Garáže bylo nutno opravit přesně jak píšeš – Ipa na střechu, bezpečnostní petlice na vrata, opravit omítku, vymalovat, mříž na okno atp.
    Během 1 roku se průměrné ceny vyšplhaly na 250 000Kč za garáž (pokud vůbec někdo chce prodat), což je meziročně zhodnocení 15*70 000=1 050 000 Kč v případě že bych nyní garáže prodal. To si myslím že je fajn.
    Navíc mám 13 garáží pronajatých(2 používám sám) po 1500Kč / měs. Když odečtu daň z příjmu a provozní náklady je to cca 13 * 1250 * 12 = 195 000Kč ročně na nájmu. Fluktuace minimální až skoro žádná.
    U garáže mám minimální starosti s údržbou. U bytu mohou nastat problémy s odpadem, vodou, plynem, sousedy atp…..
    Garáže jsou pouze můj koníček a odreagování. Nejsem z oboru realit.
    Přeji pěkný den a hodně investičních úspěchů 😉
    M.

    1. Ahoj,
      děkuji za velmi podrobný komentář. Gratuluji ke krásné investici. Ať se ti moc daří a v garážích máš jen samé bezproblémové nájemníky. Zaujala mě (a asi více lidí, kteří si tvůj komentář budou číst), jak ses během jednoho roku dostal k 15 garážím? 😀
      Díky moc,
      Monika

  3. Zdravím Moniko,
    do teď mě mikronemovitosti vůbec nenapadly, to je velmi zajímavá oblast. Můj zájem obecně o reality skončil na tom, že i garzonka stojí v Praze nehorázné miliony, které nemáme (+předpokládám problém s nájemníky … až letos jsem pak narazila na firmy, které to od majitele pronajímají a dále přepronajímají nájemcům, takže člověk má garantovaný nájem. Nevím, jestli smím uvádět přímo odkazy :-)). Ale garáž by jako tréning, jak píšeš (doufám, že nevadí tykání … z článků mám takový „blízký“ pocit 🙂 ), byla dobrá, pro nás s ohledem na to, že časem si chceme vyhlédnout stavební pozemek a stavět. Ale už teď se toho děsím – postavit barák při tom, jací jsme s manželem puntičkáři … to bude noční můra.

    1. Ahoj Míšo,
      přesně tak. Bydlím v Hradci Králové, kde ty ceny jsou taky hezky vyšponované nahoru 🙂 Ale co takhle se dívat po nemovitostech z jiných končit republiky? Třeba Severní Čechy. Nad tím jsi nepřemýšlela? 🙂 Jinak garáže jsou super. Můžu doporučit. Btw. do postavění baráčku držím pěsti! My jsme s manželem pravý opak od vás. Nejsme puntičkáři, moc nevíme co se nám líbí a nemáme představivost. Takže pro nás by bylo stavět si něco svého taky noční můra… 😀

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

Tato stránka používá Akismet k omezení spamu. Podívejte se, jak vaše data z komentářů zpracováváme..